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여의주경매 Home > npl검색 > NPL이란? |
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NPL(Non Performing Loan)이란 채무자가 이자와 원금을 갚지 못해 발생되는 금융권의 무수익여신, 미회수채권
또는 부실채권을 말합니다.(부실화한 채권)
이 부실채권에 대해서 금융 감독기관은 은행에 다양한 조치를 취합니다.
이 때 은행은 채권회수를 위해 시간이 오래 걸리는 부동산경매 대신 받을 돈에 대한 권리를 빨리 팔아서 부실채권(NPL)을
털어내야만 하는 어쩔 수 없는 상황에 처해집니다.
이 같은 상황에서 은행은 부실채권 부동산담보대출의 권리를 몇 백억원~ 수천억원 또는 조 단위로 묶어서 금융감독
위원회에 등록을 하면서 어떻게 팔겠다는 신고를 합니다.
그런데 사는 사람이 있어야 팔 수 있는 것이므로 1998년도에 제정된 '자산유동화에 관한 법률'이라는 것이 있는데
이 법에 따라 일정기준을 충족하는 자산유동화회사(SPC : Special Purpose Company)에게 저렴하게 매각을 하는데
이러한 부실채권을 NPL 이라고 합니다. |
경매가 대중화 되기 이전에는 정보 확보에 노력을 기울이면 경매로도 고수익을 챙길수 있었습니다.
이제는 경매가 대중화되어 소위 특수물건이라고 하는 법정지상권, 유치권, 지분, 위장임차인등
권리가 복잡한 물건들에 시간과 노력을 들이지 않으면 기대수익을 낼 수 없는 현실입니다.
그것 또한 일부전문가들의 영역이고 결국 시간투자와 노력을 들인 만큼 실익이 없는 경우가 많이 있습니다.
이제는 경매시장 초기와 마찬가지로 아직 대중화 되지 않은 NPL 투자가 큰 관심을 불러일으키고 있습니다.
일반인은 대개 2차시장인 소매상을 통해 근저당채권을 매입할 수 있는 데 결국 매입한 채권은 결국 법원의
부동산경매를 통해서 자금을 회수하는 절차를 거치게 됩니다.
따라서 NPL과 부동산경매는 형제지간이나 마찬가지로 볼 수 있습니다.
결국 NPL투자란 은행의 근저당권을 가급적 싸게 인수해서 부동산경매를 통해 낙찰대금에서 매입금이상의
배당금을 챙기는 것과, 직접 낙찰 받는 방법 등으로 수익을 낼 수 있으며 양도소득세를 안 내거나 덜 내는
절세방법도 있습니다.
더 나아가 부실채권을 매입하여 낙찰 받을 때 2번 융자 까지도 가능하고 매각 잔금 과 상계신청이 가능하며,
소액으로도 투자가능하다는 매력이 있습니다.
하지만 NPL은 부동산, 채권시장, 경매 등의 전문지식을 겸비하여 철저한 권리분석과 좋은 물건을 고르는
안목이 있어야 NPL투자로 고수익을 올릴 수 있을 것입니다. |
얼마 전에는 은행이 부실채권을 자산담보부증권(ABS)으로 넘겨서 부실을 털어낸 것처럼 장부상으로 정리했었는데,
최근에 회계가 국제 금융 업무를 담당하는 모든 은행은 국제회계기준( IFRS )을 따르게 됨으로써
국내 은행들도
자기자본비울을 맞추기 위해 부실채권을 장부상에서 털어내야만 합니다.
또한 금융감독원은 은행들에 대한 NPL비율을 일정비율에 맞추라고 권고하면서 부실채권을 털어낼 수 밖에 없습니다.
예나 지금이나 내용면에서는 차이가 없으나 대내외적 경제 불황이 계속되면서 규모가 엄청나게 커지고 있는 상황입니다.
2011년 기준으로 우리은행, 기업은행, 국민은행 등을 합치면 5조원에 육박하는 규모의 NPL이 처분됐습니다.
2012년은 NPL이 10% 이상 증가 할 것이라는 것이 전문가들의 의견입니다.
가장 큰 이유는 계속되는 경기불황에 채권회수가 어려운 상황으로 가고 있기 때문이라 합니다.
은행은 부동산을 보유하고 있을 때 팔지 않으면 현금화 할 수 없는데 담보로 돈을 빌릴 때 부동산이라는 자산을 유동화
법률에 의해 현금이라는 새로운 자산으로 형태를 바꿀 수 있는 것입니다.
1차 시장은 자산 유동화법에 허가받은 기관이 자산유동화법에 의한 국제입찰방식으로 매입을 하며, 여기에는 외국계
투자기관. 국내의 유암코, 우리F&I, 저축은행 등의 제2저축은행 등이 있습니다.
2차 시장에서는 작게 나눠서 자산관리회사인 중소형 AMC가 공개, 비공개, 수의계약 형태 등으로 수백억원에서
수천억원정도로 매입하여 직접추심이나 경매를 진행하고 일반인에게도 매각을 합니다.
발생과 유통, 처분과정을 잘 이해 하는 것이 NPL투자의 기본이라 할 수 있습니다. |
NPL 시장의 증가요인은 은행부실 여신의 증가와 국제회계기준 ( IFRS ) 도입 등의 영향이 크며
금융감독원에서는 부실채권비율을 1.7%에 맞추도록 압박하는 것도 주된 요인이 되고 있습니다.
2009년 이후 3년간 낙찰된 부동산경매는 모두 25만 건에 육박하며, 채권자가 회수한 낙찰금액은 44조 5천억원에 달합니다.
이 중에서 금융권에서 이전된 부실채권(NPL) 경매물건은 1만9건 정도로 전체 경매물건의 7.7%를 차지합니다.
이들 NPL물건의 낙찰금액은 약 8조억원으로 감정가 대비 평균 낙찰가율은 65.8%이며, 일반경매물건의 평균낙찰가인
69.7%에 비해 약 4% 낮게 낙찰되는 것으로 나타났습니다.
그런데 NPL낙찰물건은 2009년 4.8%정도 였던 것이 계속 증가하여 2011년에는 11% 로 부동산경매에서 차지하는 NPL의
비중이 계속 늘어나고 유럽발 글로벌 금융위기와 2006~2007 부동산 PF대출부실 등으로 당분간 시장의 규모가 커질 것이란
예상입니다. |
1. 소규모. 개별거래시장
개별 또는 몇 개의 물건을 묶어서 소량으로 거래되는 시장
2. 정보의 제한
캠코 ( KAMCO ),우리F&I, 유암코 ( UAMCO) 등도 매각자산의 일부만을 공개하고 있으며,
일부 저축은행 등은 유입부동산 위주로 자사 홈페이지를 통해 공개하고 있습니다.
공개되는 정보도 기본정보만을 공개 하고, 상세물건내역이 비공개로 되어 투자여부결정을 위해서는
개별적인 조사를 해야 합니다.
3. 가치평가의 어려움
▣ 일반채권에 비해 정교한 관리과정을 통해 처리해야함
▣ 담보부 부실채권의 경우 부동산지식과 경매에 관한 지식 등이 필요하며 전문가 조언이 필요함
4. 시장형성의 불완전성
▣ 아직 정형화된 거래시장이 존재 하지 않음
▣ 유동화회사가 가지고 있는 매각 물건 중 일부정보력을 가지고 있는 부동산투자회사, 부동산컨설팅회사,
개인투자자에게 수의계약에 의한 거래
5. 경매시장과 연관성으로 경매의 상당한 지식이 필요
6. 가격협의
부실채권의 가치를 정확히 평가할 수 있는 방법의 어려움으로 대부분 부실채권의 가격은
양도양수인간의 협의로 결정
7. 여러 요인들을 기준으로 가격을 결정 ( 예시 )
▣ 경매낙찰을 기준
감정평가액 X 지역별. 용도별평균낙찰률 - {선순위채권+(미확인선순위채권비율 X 감정평가액)}
▣ 원가기준
채권매입가격+금융비용(ABS증권발행이율) +담보물관리비용 +기업이율 +기타필요 제 경비
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